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L’incertezza economica determinata dagli effetti della guerra in Ucraina, con il rallentamento della crescita e l’accentuazione dell’inflazione (che era già in netto aumento nell’ultimo trimestre 2021) a sopra l’8%, in abbinata a tassi di interesse che restano ancora contenuti, continuano a spingere il mercato immobiliare. In termini di numero di compravendite di immobili residenziali (fonte Agenzia delle Entrate) nel primo trimestre 2022 si è registrato +12% rispetto allo stesso trimestre 2021, mentre il non residenziale ha messo a segno +12,8%. Dati che confermano come il ‘mattone’, soprattutto in momenti di alta inflazione e di incertezza, continui a rappresentare per gli italiani un solido ‘bene rifugio’. Anche se, a guardare bene i dati, qualche timore di stangata sui tassi di interesse comincia a serpeggiare e a tirare la crescita è il boom dell’erogazione dei mutui agli under 35, sostenuti dagli incentivi dello Stato.
Il quadro lo fornisce il report della Borsa Immobiliare dell’Umbria, curato da Francesco Marco Maiotti, membro del Comitato per il Listino della Borsa immobiliare.
L’andamento nelle macroregioni italiane. Centro e Umbria sopra la media nazionale
Il quadro dei dati dell’Agenzia delle Entrate mostra, a livello di circoscrizioni territoriali, gli aumenti più elevati nel Mezzogiorno d’Italia (Sud continentale +13,8%, Isole +13,8%); seguono il Centro (+13,4%) e il Nord-Ovest (+13,1%), mentre il Nord-Est è fanalino di coda con +6,5%. Da notare che, ad eccezione di Nord Ovest e Nord-Est, l’incremento maggiore riguarda i non capoluoghi rispetto ai capoluoghi.
In questo quadro il Centro Italia mostra un incremento delle transazioni degli immobili residenziali del 9,8% nei capoluoghi e del 15,2% nei non capoluoghi mentre, per quanto concerne l’Umbria, in attesa della diffusione degli specifici dati regionali secondo le prime indicazioni dovrebbe muoversi sostanzialmente in linea con l’andamento del Centro.
Ma attenzione alla crescita dei tassi sui mutui. Si comincia a temere una stangata
“Tuttavia — osserva Maiotti – pur in un quadro di crescita delle transazioni immobiliari, qualche timore che la crescita dei tassi di interesse sui mutui si trasformi in una stangata inizia a trapelare. Come noto, la Bce (Banca Centrale europea) ha detto stop all’era del danaro gratis o quasi, annunciando un primo rialzo dei tassi di riferimento dello 0,25% a luglio ed un secondo della medesima entità a settembre. Il timore, al di là di questo annuncio – continua Maiotti – è che la corsa dell’inflazione possa portare a ulteriori e più consistenti rialzi dei tassi di riferimento della Bce. Un segnale di questi timori potrebbe essere rappresentato dal fatto che, pur essendo le 181.767 le compravendite di immobili residenziali registrate in Italia nel primo trimestre 2022 nettamente superiori alle 162mila 258 del lo stesso trimestre 2021, sono tuttavia inferiori alle 212mila 500 del trimestre precedente, il IV del 2021, come sono inferiori anche alle 201mila 492 compravendite del II trimestre 2022. Andamento simile, e anzi ancora più pronunciato, per quanto riguarda le compravendite non residenziali”.
In questo contesto, Maiotti evidenzia che “il rapporto mensile di Bankitalia è comunque positivo: a maggio 2022 l’aumento è stato del +3,9% per i prestiti alle famiglie, ancora in crescita rispetto al 2021”.
Prezzi stabili, boom dei mutui erogati ai giovani under 35, brusca frenata delle surroghe, durate sopra i 15 anni
Quanto ai prezzi degli immobili, il componente del Comitato per il Listino della Borsa immobiliare dell’Umbria rileva che “sono stabili”, mentre a livello di erogazioni “dal Barometro Mutui di Crif emerge il boom dei mutui erogati ai giovani under 35, che sostengono da soli quasi l’intero comparto, salendo al 35,4% del totale grazie agli incentivi fiscali da parte dello Stato”. Il report curato da Maiotti segnala poi che “la domanda di mutui immobiliari fa evidenziare inoltre una brusca frenata delle surroghe (- 56% rispetto al primo trimestre del 2021) ed oltre l’83% dei richiedenti predilige durate superiori ai 15 anni, con rate mensili di rimborso non eccessivamente impattanti rispetto al reddito disponibile”.
Tassi, nel II trimestre 2022 si fa sempre più largo quello variabile con cap, formula in crescita di quasi sei volte
Rispetto ai tassi, oltre ai classici fisso e variabile, l’analisi dell’Osservatorio di mutuionline segnala che nel II° trimestre 2022 si fa largo con forza il ‘tasso variabile con cap, cresciuto di quasi sei volte: questo è caratterizzato dal fatto che il tasso applicato è un ibrido fra il variabile e il fisso, con una formula che funziona come il classico mutuo a tasso variabile ma prevede un tetto massimo, prefissato alla firma del contratto. “Se la Bce quindi rialza i tassi ufficiali – sottolinea il report della Borsa immobiliare dell’Umbria – quelli del mutuo lo seguiranno fino al raggiungimento del tetto, quindi si fermano; con la garanzia che chi lo sottoscrive è certo che il rialzo non potrà mai superare un certo livello”.
Ogni euro investito in politiche abitative di agevolazione alla case rende almeno quattro volte tanto in termini di crescita, entrate fiscali e patrimonio abitativo.
“Il ricorso al credito immobiliare – osserva Maiotti – quindi resta fondamentale per ogni italiano, che risparmia in tempi di crisi e investe storicamente nel bene ‘casa’ soprattutto se aiutato da sostegni, incentivi e sgravi fiscali, ad ulteriore conferma – se ce ne fosse bisogno – che ogni euro investito in politiche abitative di agevolazione alla casa rende almeno quattro volte in termini di in termini di ricchezza prodotta, fiscalità e miglior patrimonio abitativo. I vari bonus poi – anche se con qualche criticità – hanno fatto letteralmente decollare l’intero comparto edilizio sia nel 2021 che nel 2022. Segno evidente che la voglia di mattone è ancora molto forte e che, con interventi mirati di sostegno all’acquisto, la casa si conferma ancora un autentico volano dell’economia e spinge con il suo indotto un’intera filiera ben più ampia”.
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